Кадастровая оценка земли что такое. Проведения государственной кадастровой оценки земель. Некорректная переоценка кадастровой стоимости земли

I. Подготовка отчёта

II. Судебный процесс

III. Изменение кадастровой стоимости

Обращайтесь к нам сейчас, и уже скоро вы сможете экономить до 70% налога на землю и ставки государственной аренды.

Войдите в ряды наших клиентов:

Презентация услуг по оценке недвижимости

Наши гарантии низких цен

• Наша компания не бюрократизирована и у нас нет десятков руководителей, кормящихся за счет клиентов.
• Все наши сотрудники, имеют огромный опыт в оценке различных объектов и отработанные методы, сильно сокращающие трудозатраты на оценку.
• Мы не тратим Ваши деньги на свою имиджевую атрибутику. Лучший имидж для нас – довольные клиенты.

Земельные территории во все времена являлись основным ресурсом для хозяйственной деятельности и общественного развития человека. В современных условиях урбанизации все острее встает вопрос дефицита земельных ресурсов, вследствие чего они приобретают особую ценность. Растущая интенсивность использования земель в неземледельческих целях, в том числе под застройку объектами различного назначения, обуславливает необходимость регулирования землепользования. Основными инструментами в этом процессе выступают кадастровая оценка земель и их налогообложение в качестве объектов недвижимости.

Кадастровая стоимость земельного участка является публичным эквивалентом показателя его актуальной рыночной цены, который берется за основу при исчислении земельного налога, выкупной стоимости земли, арендной платы за ее использование и прочих платежей, предусмотренных действующим законодательством.

Таким образом, установленная кадастровая стоимость земель позволяет точно определить уровень экономической эффективности от их эксплуатации, а также размер затрат на покупку и содержание земельных участков сельскохозяйственного назначения, участков неосвоенных земель, участков с жилыми и нежилыми постройками.

В едином государственном кадастре недвижимости содержатся данные обо всех земельных ресурсах, расположенных на территории страны. Кадастровая оценка земельных участков и присвоение им учетных номеров являются обязательными процедурами, проводимыми в процессе регистрации этих объектов.

Как проводится кадастровая оценка земель?

1. Субъект Российской Федерации принимает решение о проведении мероприятий, направленных на определение кадастровой стоимости земельной недвижимости, расположенной на подвластных ему территориях.
2. Силами территориального органа Росреестра составляются списки участков, которым необходима оценка кадастровой стоимости, с полным описанием их характеристик.
3. Государственной оценочной организацией определяется кадастровая стоимость земельных участков. Расчеты основываются на ежеквартальных удельных показателях и с учетом видов разрешенного использования для каждого объекта оценки. В качестве эквивалентного показателя выступает среднерыночная стоимость земельных и прочих объектов недвижимости на дату оценивания.
4. Установленная в процессе оценки кадастровая стоимость земли отображается в нормативно-правовом акте субъекта РФ и включаются в систему единого государственного кадастра.

Переоценка кадастровой стоимости земельных участков осуществляется минимум один раз в три года и максимум – раз в пять лет. Минимальный временной период между переоценками для объектов, расположенных в населенных пунктах федерального значения, составляет два года.

Некорректная переоценка кадастровой стоимости земли

К сожалению, многие землевладельцы зачастую оказываются в довольно неприятной ситуации, когда кадастровая стоимость участка при следующей переоценке существенно возрастает, становясь несоизмеримо выше по отношению к его реальной рыночной цене. В результате завышенной стоимости земельной недвижимости ощутимо возрастают расходы на арендную плату и налоги. Таким образом, рентабельность участков снижается, а землевладельцы и арендаторы несут многомиллионные убытки либо вынуждены блокировать отдельные способы использования земельных территорий, например, путем застройки.

Неверное определение кадастровой стоимости земельного участка имеет место, как правило, в трех случаях:

• неправильно указан разрешенный вид использования конкретной земельной недвижимости;
• оценка кадастровой стоимости земельного участка проводилась без учета его индивидуальных свойств, например, правовой истории, геологических и гидрологических особенностей, транспортной доступности и т.д.
• имели место грубые нарушения правовых норм при оценке участка/участков.

Согласно законодательству Российской Федерации, землевладельцы имеют законное право на изменение кадастровой стоимости земли путем ее переоценки силами независимых экспертных служб.

Оценка кадастровой стоимости земли независимыми экспертами

Консалтинговая компания «Московская Экспертиза Независимая» – признанный лидер на рынке профессиональных юридических услуг в сфере земельного права. Высококвалифицированные специалисты компании оказывают эффективную помощь и всестороннюю поддержку в любых вопросах, касающихся земельного имущества физических и юридических лиц.

Чтобы максимально точно определить кадастровую стоимость земельного участка, оценщики выполняют целый комплекс необходимых процедур, в результате чего Клиент получает официальный отчет, который может быть использован в любых инстанциях при решении кадастровых споров.

• Подготовительный этап включает в себя изучение документации на земельную недвижимость, предоставленной Заказчиком оценки. По результатам анализа специалисты определяют, можно ли уменьшить кадастровую стоимость земельного участка. Кроме этого, рассматривается целесообразность проведения оценочных мероприятий, включающих консалтинговые и юридические услуги, с учетом возможных финансовых и временных затрат.
• На следующей стадии проводится переоценка кадастровой стоимости объекта недвижимости в строгом соответствии с требованиями действующих стандартов и методик. На основании результатов исследований формируется независимый отчет об оценке. Данный документ имеет юридическую силу и может использоваться Клиентом в качестве правового основания для обращения в кадастровую комиссию по вопросу корректировки цены своего имущества либо для инициации судебного процесса, чтобы оспорить кадастровую стоимость земельного участка в суде.
• Готовый отчет обязательно проходит экспертизу в Саморегулируемой организации независимых оценщиков на предмет его полного соответствия требованиям действующего законодательства РФ. Данная процедура необходима, дабы полностью исключить даже малейшие нарушения в документе, которые могли бы стать основанием для подачи апелляции оппонентом, в роли которого выступает государственный орган.
• В официальном экспертном заключении содержатся четкие обоснования результатов, доказывающие право Заказчика на уменьшение кадастровой стоимости земельного участка. При подаче заключения на рассмотрение в кадастровую комиссию при Росреестре либо искового заявления в суд, клиентам независимой оценочной компании «МЭН» оказывается комплексная юридическая поддержка.

Порядок предоставления оценочных услуг компанией Московская Экспертиза Независимая. Отчет о кадастровой оценке

I. Анализ обоснований для проведения кадастровой оценки

При обращении к независимым экспертам, Заказчик должен предоставить пакет документов, подтверждающих его право владения земельной недвижимостью, оценка которой будет проводиться (кадастровый паспорт объекта оценки, данные о категории земельного участка и видах его разрешенного пользования, документацию об ограничениях (обременениях), если таковые имеются).

Чтобы максимально ускорить подготовительный процесс, Заказчик может предъявить в оценочную компанию документы в электронном виде. Однако, когда специалисты ознакомятся с интересующими сведениями и процесс будет запущен, Клиент все же будет обязан принести копии всех документов, заверенные нотариально, согласно требованиям действующего законодательства.

После изучения документов и анализа всех аспектов проблемы, специалисты ООО «МЭН» принимают решение о целесообразности либо нецелесообразности проведения оценочных мероприятий, целью которых является уменьшение кадастровой стоимости земельного участка.

II. Договор на проведение кадастровой оценки

При наличии необходимости переоценки, Исполнитель составляет текст договора, в котором подробно оговариваются обязанности сторон и условия предоставления услуг. После согласования всех пунктов документа с Заказчиком, стороны его подписывают. Специалисты также определяют ретроспективную дату проведения оценки.

Одним из преимуществ сотрудничества с ООО «МЭН» является то, что Заказчику не придется оформлять отдельный договор на экспертизу СРО, потому как этот вопрос специалисты компании урегулируют самостоятельно.

Количество времени, которое может потребоваться для реализации оценочных мероприятий, будет зависеть от числа заявленных объектов, сроков согласования результатов с Заказчиком и прочих внутренних моментов. Таким образом, продолжительность данного процесса может варьироваться от одного до нескольких рабочих дней.

III. Формирование отчета об оценке и согласование его с Клиентом

• После проведения всех необходимых мероприятий по оценке земельной недвижимости, специалисты компании рассчитывают ее реальную рыночную стоимость и составляют отчетный документ. Перед его предоставлением в СРО, его высылают Заказчику для согласования всех результатов. При наличии замечаний или предложений, Заказчик имеет возможность внести соответствующие поправки. Проанализировав их, эксперты-оценщики вносят в документ необходимые коррективы.
• Данный документ обязательно проходит двухуровневую процедуру контроля качества: его тщательно проверяют специалисты ООО «МЭН», после чего он передается на экспертизу в СРО.

В среднем, процесс составления отчета об оценке одного объекта длится от 5 до 8 рабочих дней. Но это совсем не означает, что сроки подготовки отчетных документов по нескольким проектам будут увеличиваться прямо пропорционально их количеству. Специалисты компании «МЭН» ценят время своих клиентов и понимают, какую важную роль играют сроки при решении вопросов о переоценке кадастровой стоимости земли, поэтому, отчеты по всем объектам Заказчика формируются параллельно.

IV. Заключение СРО

• Подготовленная отчетная документация направляется на экспертизу в СРО. Если отчет не вызывает никаких нареканий, комиссия сразу же выдает положительное заключение. При наличии каких-либо замечаний, документ возвращается на доработку в экспертную компанию. После оперативного устранения всех несоответствий, отчет повторно предоставляется на рассмотрение в СРО для получения положительного заключения.
• Отчет и результаты экспертизы СРО выдаются Заказчику.

В течение всего времени, требующегося на проведение необходимых мероприятий по переоценке кадастровой стоимости землевладений, начиная с обращения в оценочную компанию и заканчивая решением спорного вопроса в соответствующих инстанциях, Заказчик будет взаимодействовать всего с двумя специалистами: изначально – с опытным консультантом, а затем – с квалифицированным экспертом-оценщиком. Ведение дел в индивидуальном порядке помогает повысить качество и оперативность предоставляемых услуг.

Примеры положительных решений по снижению кадастровой стоимости

В последние годы особый интерес общества вызывает такое понятие, как кадастровая оценка. Это вызвано тем, что многие сферы жизни общества, в том числе расчёты налогов, страхования, инвестирование привязаны к фактической кадастровой оценке объектов имущественного права. В целом, кадастровая оценка имеет прямое отношение, как к отдельному субъекту недвижимости, так и к группам территорий в масштабах одного региона или страны в целом.

Любой объект права на территории страны имеет свою оценочную стоимость, и каждый из вас может узнать из реестра базы данных актуальные сведения по оценке по кадастру. В качестве официального статуса проведения оценки, является фактическое отражение сведений в выписке из ЕГРН. Это официальный документ Росреестра, который вы можете заказать на нашем сайте, заплатив при этом обязательную госпошлину.

Кадастровая оценка: cпособы проведения

Приказом Министерства экономического развития, в ведении которого находится кадастровая палата РФ(Роскадастр) разработана единая методика проведения расчёта кадастровой стоимости объектов имущественного прав. Методика предусматривает проведение три основных варианта расчёта:

• Затратный метод. Определение фактической себестоимости земельного участка или недвижимости.
• Сравнительный способ. Определение стоимости исходя из аналогичный участков данной местности.
• Доходный вид. Результат предусматривает возможность получения дохода от конкретного участка в будущем.

На окончательную величину показателя стоимости земли оказывает влияние вспомогательные параметры, в частности – наличие инженерной коммуникации, расположение транспортных магистралей, плодородность почвы, вид разрешённого использования земли, экологические факторы, дата постройки здания, материал стен, и пр. Для объективной кадастровой оценки используют сравнительный метод, который имеет более точные характеристики базы данных расчёта Росреестра.

Особенности кадастровой оценки

Существует ряд положений и требований, которые касаются непосредственно технологии государственной кадастровой оценки, в частности:

• Кадастровая оценка должна проводиться не менее 1 раза в 5 лет (для городов федерального значения, 1 раз в 3 года).
• Кадастровая стоимость имеет отличительные параметры от рыночной как по методу расчёта, так и по общей стоимости, разница не должна превышать в обоих случаях 30%.
• Оценка по кадастру проходит согласование в органах власти, начиная от федеральных, и заканчивая местными(фактически Росреестр передаёт сведения в органы власти, которые должны согласиться или опровергнуть расчёты Росреестра).

Вы можете оспорить стоимость недвижимости по кадастру, путём обращения в Росреестр. В качестве аргумента спора выступает выписка из ЕГРН, которую можно заказать на нашем сайте, как в электронном виде, так и на стандартном бумажном носителе информации.

Статьи по теме «Кадастровая оценка»

Янв 12, 2018 02:04

Большинство из нас путается, что такое оценка земли кадастровая и рыночная . Да, такая проблема существует, но если вы знаете тонкости расчёта и принципа формирования цены, то такие понятия не должны ставить вас в тупик. Государство, на основание специальной методики и действия Федеральных Законов проводит расчет всех земельных наделов России. После этого, формируется единый реестр базы данных, который находит своё отражение в Роскадастре. Ведомство подчиняется Минэкономразвитию, и предоставляет публичные сведения в рамках закона.

Янв 12, 2018 02:01

Каждый населённый пункт в России, будь то большой город или маленький район, имеет свои границы, которые определяют контуры земельных, водных участков. Кадастровая оценка земель населенных пунктов позволяет регионам, а также федеральным органам власти, определить реальные экономические составляющие, которые позволят в настоящее время или в будущем вести выгодную экономическую или инвестиционную программу относительно конкретного региона РФ.

Янв 12, 2018 01:57

Для каких целей необходима государственная кадастровая оценка земель? С этим вопросом сталкивается практически каждый собственник имущественного права в России. Госоценка земли — это важный компонент, который необходим как для экономического обоснования инвестирования, так и для иных параметров, о которых мы укажем подробнее. На сегодняшний день, единым официальным органом, который ведёт учет оценки недвижимости, является Росреестр, в подчинении которого находится Государственная бюджетная служба оценки имущественного права.

Дек 22, 2017 06:26

Как проходит оценка недвижимости, согласно государственным нормативам? В этом вам поможет государственная кадастровая оценка недвижимости, где государство, в лице Росреестра устанавливает точную стоимость земельного участка, квартиры и прочей недвижимости. Стоимость недвижимости позволяет, как сравнить с реальной рыночной ценой, так и узнать правильность начисления налоговой ставки, которая предъявляется налоговой инспекцией. Как известно, налоговые органы выставляют собственнику имущественного права — налоговый расчет за недвижимость, согласно поступивших сведений из Роскадастра. Узнать о точной стоимости недвижимости вы можете, заказав выписку из ЕГРН на нашем сайте. Это официальный документ, в котором указаны не только общие сведения по недвижимости, но и даётся точная оценка вашей недвижимости.

Дек 22, 2017 06:20

Очень часто бывает, что собственник имущественного права недоумевает, почему у него налоговый орган взыскивает большой налог на земельный участок. Сегодня кадастровая оценка земли служит базой для начисления налоговой ставки на земельный надел. Чтобы оспорить или проверить эти факты, вам необходимо обратиться в Росреестр и заказать кадастровую выписку из ЕГРН. Это расширенный формат сведений, где отражены основные данные земельному участку, в том числе имеется строка «кадастровая стоимость», которая определяется от общей площади вашего земельного участка. Предлагаем вам на нашем сайте заказать один из предложенных вариантов кадастровых сведений, в том числе выписку из ЕГРН.

Независимая кадастровая оценка земельных участков - комплекс мероприятий, направленных на анализ спроса и предложения, а также определение стоимости конкретного ЗУ. Вне зависимости от вида оценки результатом работы является денежное выражение (кадастровая цена) земельного участка.

Особенность полученного параметра в том, что он является главными показателем при начислении налогов и проводится по массовой методике. Результат выполнения работы - разделение определенной области на зоны, а также вычисление цены земельных участков по зональным и основным показателям. Оценивание осуществляется с учетом индивидуальных особенностей ЗУ, а полученная стоимость будет наиболее вероятной при желании владельца продать надел в условиях рынка.

Порядок оценки ЗУ зафиксирован в российском законодательстве, а главной целью является определение стоимости наделов разного назначения. Ниже рассмотрим, как осуществляется оценка, с какой целью выполняется работа, кому поручаются такие задачи, и какими способами они реализуются.

Кадастровая оценка ЗУ - технические и административные действия, которые осуществляются уполномоченными органами для вычисления кадастровой цены участка земли в ведении конкретной структуры. Расчет осуществляется на определенную дату и для решения следующих задач:

• На государственном уровне - формирование общей системы налогообложения земельных участков, которые находятся во владении государства или других лиц. В результате органам ФНС проще выполнять возложенные на них функции, в том числе в вопросе наполнения государственного бюджета.
• На территориальном уровне - изучение эффективности применения земель для каждой отдельно взятой территории на конкретную дату, решение вопросов в отношении распределения ЗУ, а также их более продуктивного применения.
• На уровне владельцев определенных наделов - установление правильного размера налогов и получение приблизительной рыночной цены, что требуется для проведения сделок по аренде или купле-продаже земельного участка, оформления наследства, передачи объекта под залог и так далее.

С какой целью она проводится?

Выше рассмотрены общие причины оценки земель. Выделим наиболее популярные цели, которые преследуются заказчиками:

• Для проведения сделок с ЗУ - аренда, дарение, продажа.
• В процессе приватизации или страхования.
• Оформление кредита в финансовом учреждении (если земля используется в роли залога).
• При имущественных спорах.
• Для оценки эффективности вложений в землю.
• С целью привлечения пайщиков.
• При сборе документов службой приставов.
• Для оценки компаний (если используется затратный метод).
• При необходимости оценки текущего ущерба.
• Для получения разрешения на строительство объекта.
• В случае применения ЗУ в виде составляющей уставного капитала компании и так далее.
• Процесс кадастровой оценки

Кадастровая оценка осуществляется в несколько этапов:

1. Оформляется договор. Для его заключения у оценщика на руках должна быть необходимая информация, а именно цель выполнения оценочной работы, стандарты оценивания, категория ЗУ, вид разрешенного применения, наличие обременений на земельный надел, тип собственности, наличие построек на ЗУ, а также информация из земельного кадастра. На этом же этапе определяется дата выполнения оценочных работ и ориентировочное время выдачи результатов.
2. Сбор и анализ переданной информации. Анализируются юридические документы и данные о регистрации ЗУ, его физические характеристики, описание месторасположения участка, инженерных коммуникаций и строений на них. Проводится анализ экономических факторов, влияющих на стоимость объекта.
3. Специалисты выезжают на объект для непосредственного осмотра земельного участка и близлежащей территории.
4. Запрашиваются документы и информация у владельца ЗУ, а также служб, обеспечивающих его эксплуатацию.
5. Специальная комиссия анализирует рынок недвижимости и последние результаты продаж.
6. Определяется методика, по которой будет осуществляться оценивание надела.
7. Полученные результаты согласовываются, после чего составляется отчет.

Итоги выполненной проверки находят отражение в письменном отчете, который передается заявителям и может использоваться для решения конкретных задач. Важно, чтобы форма и содержание отчета соответствовали действующим требованиям законодательства. Многие проблемы связаны с определением формы заключения. На текущем этапе единые правила отсутствует, поэтому разные оценочные организации могут предъявлять отчеты о проделанной работе в разном виде и с индивидуальным содержанием.

Основные методы оценки

В процессе оценки ЗУ применяется несколько методик:

• Нормативный способ оценки. Его особенность заключается в определении нормативной цены земельного надела. Такой вариант подходит для случаев выкупа или передачи недвижимости во владение, его дарения или получение в наследство, при оформлении кредита или изъятии в пользу государства.
• Сравнение продаж. Этот способ оценки считается наиболее эффективным, ведь для получения цены объекта анализируется реальная ситуация на рынке. Если у оценочной компании нет информации в отношении продаж конкретного ЗУ, он принимает во внимание текущий уровень спроса. При выполнении работы учитывается зонирование объекта, условия финансирования, состояние рынка, экономические прогнозы, наличие инженерных сетей или коммунального обеспечения, расположение и другие параметры.
• Доходный метод (капитализации земельной ренты). Суть работы заключается в обработке данных по стоимости аренды ЗУ. С учетом потенциального дохода определяется и стоимость надела. Расчет стоимости арендного участка производится по простой формуле - суммарный объем прибыли с аренды делится на ставку капитализации. Последняя определяется посредством деления суммарной стоимости за аренду таких же земель на их цену. Арендная цена зависит от ряда факторов - формы участка, его расположения, наличия транспортных подъездов, вида использования земли и других параметров.

Дополнительные методы

Существует и ряд других методов (вспомогательных):

• Распределения. В этой методике определяется доля стоимости надела в общей цене определенной территории. При расчете оценщик базируется на соотношении стоимости ЗУ и построек, которые на ней находятся. Применение такой методики актуально для новостроек, ведь земля под ветхими зданиями имеет большую долю в общей цене объекта (если сравнивать с сооружением). Итоговый результат расчета будет приблизительным и не имеет большой достоверности. Применяется методика при дефиците достоверных данных о рыночной ситуации.
• Выделения. При таком способе оценивается ЗУ, на территории которых имеются постройки или предоставлены данные о сумме операций, проведенных с применением участков. Способ расчета применяется для наделов, где имеются небольшие объекты (к примеру, дачные дома), а также нет точной информации о продажах земель в этом районе.
• Остатка. Суть способа расчета заключается в оценке ЗУ, которые могут быть улучшены путем строительства на них объектов для получения большей цены. Алгоритм такой - определение потенциального дохода земли, вычисление потенциальной прибыли от строений, вычисление цены.
• Разбивки на участки. Такая методика применяется при делении надела на небольшие доли. Алгоритм - определение числа и размеров ЗУ, вычисление стоимости сравнительным методом, проведение расчета затрат и чистой прибыли от продажи, а также выбор дисконтной ставки (для оценки рисков).

Главный показатель при определении кадастровой цены - удельный параметр стоимости одного «квадрата» земельного участка. Он вычисляется для определенной категории земельных участков и видов разрешенного применения посредством умножения площади определенного ЗУ на показатель кадастровой цены одного «квадрата» участка.

Зависимость от вариантов применения

Если для надела предусмотрено несколько вариантов применения, в процессе оценки выбирается тот тип использования, для которого параметр кадастровой цены одного «квадрата» площади будет наибольшим. Если рыночная цена известна, определение кадастровой стоимости производится в процентах.

Тонкости оценки ЗУ для конкретного назначения:

• Земли сельских и городских поселений, дачных, садоводческих или огородных хозяйств. Для оценки таких объектов применяются текущие рыночные цены, другие данные о ЗУ и результаты иных методов. Наиболее востребован сравнительный способ.
• Сельскохозяйственные угодия, находящиеся вне черты города или поселка. В процессе определения цены берется во внимание размер капитализации расчетной рентной прибыли (доходный метод).
• Другие категории земель вне города или поселков. При оценке применяется затратный или доходный методы.

Если речь идет об оценке с/х угодий, при выполнении работы требуются и другие показатели - расположение, качество почвы, технологические характеристики и так далее. После сбора полной информации вычисляется кадастровая цена и рентная прибыль.

Какой орган может проводить?

Независимая оценка ЗУ - работа, которую вправе осуществлять компании и ИП, имеющие соответствующее разрешение (лицензию) на выполнение оценочных мероприятий. Что касается государственной кадастровой оценки, она осуществляется с периодичностью раз в пять лет и проводится для всех наделов, находящихся на территории административно-территориальной области. Такую работу выполняет Федеральное агентство, занимающееся вопроса кадастра объектов недвижимости, а также органы на местах.

В процессе оценки в учет берутся сервитуты - права ограниченного применения ЗУ для прокладки ЛЭП, прохода поездов и прочие ограничения, установленные судебным органом, законодательством или административным актом.

Список документов

Как правило, для проведения оценки ЗУ требуются следующие бумаги:

• Правоустанавливающие документы.
• Данные о границе земельного надела.
• Категория территориального участка.
• Данные о состоянии или наличии коммуникаций.

Пакет бумаг передается уполномоченным органам, которые определяют кадастровую стоимость, а участок земли получает соответствующий статус. Чтобы уточнить полный перечень необходимых документов, стоит обратиться в уполномоченный орган своего региона.

Итоги

Результаты кадастровой оценки проходят утверждение и становятся доступными для СМИ. Информация выкладывается на сайте Россреестра и актуальна пять лет до следующей оценки. В течение этого периода допускается оспаривание и изменение стоимости в определенных случаях:

• Изменение площади или границы ЗУ.
• Перевод надела в другую категорию.
• Установление нового вида разрешенного применения.
• Изменение характеристик ЗУ из-за обвалов, оползней, прокладке через них дорог и так далее.
• Выявление ошибок в документах, применяемых при расчете цены.
• Значительное изменение положения дел на рынке земли (резкое обесценивание земель).

Изменение кадастровой цены производится в рабочем или административном порядке, а также через суд.

В экономическом плане оценка земли может заключаться в оценивании имущественных прав на нее. Это может быть, например, собственность, или аренда.

Метод выделения

Оценивает ЗУ, на которых есть постройки и если есть информация о суммах сделок с подобными участками. Этот метод оценки выполняется в определенной последовательности:

1. Определяются сравнительные элементы объектов;
2. Выявляются отличия каждого из аналогичных объектов от оцениваемого;
3. По каждому элементу рассчитывается корректировка;
4. Выводится рыночная стоимость всего объекта на основании скорректированных данных по аналогичным сделкам;
5. Рассчитывается стоимость улучшений;
6. Определяется стоимость ЗУ.

Так же его применяют, когда на рынке нет стандартной активности.

Метод остатка

Оценивает участки, которые можно улучшить застройками и получить от этого максимальную прибыль.

Метод осуществляется по такому плану:

1. Определяется доход от объекта, исходя из суммы рыночной ренты и планируемых расходов;
2. Определяется доход от строений;
3. Доход от ЗУ капитализируется в цену согласно нормам.

Метод разбивки на участки

Используют при разделении земель на мелкие участки. Он проводится в такой последовательности:

1. Определяется количество и размеры будущих участков;
2. Определяется цена освоенных ЗУ путем сравнения;
3. Проводится расчет расходов, составляется график освоения, определяется примерное время продажи, рассчитывается прибыль;
4. Рассчитывается чистая прибыль после продажи всех участков;
5. Выбирается ставка дисконта, которая будет отражать риски во время проведения работ по освоению и продажам.

Для того чтобы освоить земли обычно учитываются следующие затраты:

• Расчистка территории, планировка и разделение на участки;
• Строительство инженерных сетей, дорог;
• Зарплата проектировщикам и рабочим, страховка, налоги;
• Реклама и маркетинг.

Оценочной деятельность могут заниматься только оценочные компании (юр. и физ. лица – ИП). Вся процедура делится на несколько этапов.

• Заключается договор Для его составления оценщик должен владеть следующей информацией:
  • Цель проведения оценки;
  • Стандарты оценки;
  • Категория земель;
  • Вид разрешенного использования;
  • Вид собственности;
  • Наличие ограничений на распоряжение объектом у собственника;
  • Данные земельного кадастра;
  • Наличие строений;
  • Оговаривается дата проведения оценки.
• Проводится сбор и анализ имеющейся информации. Сюда входят:
  • Юридические документы и регистрационные данные о собственности;
  • Физические характеристики ЗУ;
  • Описание строений и инженерных коммуникаций;
  • Описание места расположения ЗУ и прилегающих объектов;
  • Особенности ЗУ, связанные с его местом расположения;
  • Анализируются экономические факторы.
• Проводится непосредственный осмотр объекта и прилегающей территории.
• Запрашивается необходимая информация и документация у собственника участка и эксплуатационных служб.
• Проводится анализ рынка недвижимости и практики подобных продаж.
• Определение метода оценки.
• Согласование полученных результатов.
• Составление отчета.

Финальный отчет

Результаты оформляются в виде письменного отчета и являются доказательным документом для заинтересованных лиц. Форма и содержание отчета должны соответствовать требованиям федерального законодательства. На практике пока еще не сложилась единая форма отчета, поэтому разные оценочные компании могут предоставлять отчеты о выполненной работе в разной форме и отличными по содержанию. Но содержащаяся в них информация, форма проведения исследований и итоговые выводы должны отвечать определенным требованиям:

Наличие информации о стоимости объекта . Наличие информации, по которой заказчик смог самостоятельно:

• Понять его содержание и способ оценки;
• Проверить промежуточные и конечный результаты оценки.
  • Информация в отчете должна быть подтвержденной и обоснованной;
  • Содержание должно соответствовать принципу однозначности и не вызывать двоякости понимания написанного. Специальным терминам должно быть дано толкование;
  • Соответствие принципу проверяемости (касательно всех приведенных расчетов);
  • Промежуточная необязательная информация не должна содержаться в отчете.

При составлении отчета об оценке исполнитель должен:

• Своевременно выполнить и передать заказчику отчет об оценке;
• Указать в отчете дату проведения, стандарты оценки, цель проведения оценки и другие данные, не позволяющие двояко толковать результаты оценки;
• При установлении в процессе оценки какой-либо стоимости (кроме рыночной) указываются ее критерии, а так же причины по которым проводилась такая оценка;
• В отчете могут содержать сведения, которые по мнению исполнителя являются необходимыми для внесения в отчет для более полноценного применения того или иного метода;
• Пронумеровать и постранично прошить отчет, подписать собственноручно и заверить печатью.

Стоимость проведения

Стоимость выполнения оценочных работ зависит от площади ЗУ, его расположения и поставленных перед исполнителем задач.

В разных регионах России стоимость может отличаться, но в среднем оценка ЗУ может составлять минимально от 2 тысяч рублей и выше. Сроки проведения оценки обычно не превышают 5 рабочих дней.

С развитием рынка недвижимости в России собственники ЗУ ощутили на себе необходимость разбираться в стоимости о правильной оценке имеющегося недвижимого имущества.

К земле нельзя применять затратный подход в оценке , поскольку ее нельзя воспроизвести (если имеется в виду только земля без построек). Для самостоятельной оценки можно пользоваться доходным или сравнительным методами. Доходный метод несколько сложнее сравнительного, поэтому оценщики рекомендуют для первоначального определения стоимости земли применять именно этот метод.

Применение сравнительного подхода доступно практически каждому участнику рынка, его можно провести в несколько этапов:

1. Изучается рынок предложений в интересующем районе. Подбираются аналогичные участки, выставленные на продажу.
2. По каждому из подобранных участков вычисляется стоимость за 1 сотку. Полученную сумму стоит уменьшить примерно на 5 % — это предполагаемая сумма скидки при заключении сделки.
3. Вычислить из полученных результатов среднюю стоимость за 1 сотку.
4. Имея среднюю стоимость за 1 сотку вычислить стоимость своего участка.

Главная сложность в этом методе состоит в правильном подборе аналогичных предложений, а дальше – простая математика.

Стоит отметить, что подобная оценка не может являться юридически обоснованной для предъявления, например, в банк при оформлении покупателем ипотечного кредита. Юридическим документом может быть только оценка, проведенная и предоставленная в письменной форме оценочной компанией.

Когда встает необходимость грамотной оценки ЗУ, то в расчет берутся такие показатели как расположение и экология. Рынок покажет наиболее вероятную стоимость участка, поскольку продать значительно дороже того, что предлагается в том же секторе недвижимости будет просто не реально.

Рыночная стоимость земли зависит от суммы вероятной прибыли и сроков ее получения . Со временем она может меняться, поэтому оценку стоит проводить непосредственно перед заключением сделки. Рыночная стоимость может поменяться и в связи с изменениями целевого назначения.

Оценка частных владений в садовых и дачных товариществах проводится с учетом цен продаваемых аналогичных объектов или незастроенных участков. Стоимость в этих случаях сильно зависит от наличия и интенсивности транспортного сообщения, от наличия электричества и газа и в значительной мере от экологического состояния.

Как проводится государственная кадастровая оценка земли населенных пунктов? В чем особенности кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения? Кем проводится кадастровая оценка земли?

Если вы владелец земельного участка, то наверняка заметили, что в последнее время существенно увеличился земельный налог. Причина тому - привязка налоговой базы к кадастровой стоимости. Для снижения налоговых выплат вам потребуется внеплановая кадастровая оценка земель.

Как ее организовать, расскажу вам я, Валерий Чемакин - консультант по правовым вопросам.

В конце статьи я расскажу, кто проводит кадастровую оценку земли на выгодных условиях.

1. Что такое кадастровая оценка земель и для чего она проводится

До последнего времени государство для целей налогообложения использовало устаревшее понятие инвентаризационной стоимости, которое применялось к объектам недвижимости. Методика ее расчета никакого отношения к рыночным механизмам не имела, поэтому налоговая база была очень низкой и владельцы даже больших участков платили сущие копейки.

Положение кардинально поменялось с введением понятия . Подробнее о нем у нас есть отдельная статья, а здесь отмечу, что ее расчет максимально учитывает рыночные механизмы ценообразования.

В связи с этим количество налоговых поступлений в казну значительно увеличилось. Вместе с тем образовалась и такая проблема, как чрезмерное завышение кадастровой стоимости, что повлекло увеличение числа обращений в суд.

Дело в том, что государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости участков, от которой зависит налоговая база. По закону государство ее проводит 1 раз в 5 лет. За такой срок ситуация на рынке может существенно поменяться и окажется значительно ниже кадастровой. В результате сумма налога будет несправедливой.

По этой причине законодатель позволил проводить внеплановую оценку по инициативе собственника и на основе ее результатов добиваться изменения сведений о кадастровой стоимости в Едином государственном реестре недвижимости в судебном и внесудебном порядке.

До 2020 года эти работы выполняют коммерческие компании наравне с Росреестром. За это время будут созданы бюджетные учреждения для выполнения вышеупомянутой функции.

Цели проведения внеплановой кадастровой оценки земель:

• снижение земельного налога путем изменения налоговой базы;
• определение справедливой суммы арендной платы;
• поведение сделок по отчуждению участков;
• использование земли в качестве залога для получения кредита.

Так как законодательно установлены различные категории земель по типу использования, то и правила их кадастровой оценки несколько отличаются. В оценке земель сельскохозяйственного назначения преобладает так называемый доходный метод. Он учитывает потенциальный доход, который может быть получен от использования земли по назначению.

Земли населенных пунктов чаще всего оценивают на основе имеющегося массива данных о средней рыночной стоимости единицы площади в том или ином поселении. При этом кадастровая стоимость не должна превышать рыночную. Подробнее все методы мы рассмотрим в следующем разделе.

2. Какие методы используются при проведении кадастровой оценки земель - обзор основных вариантов

Само понятие кадастровой оценки земель предполагает различную методику и порядок определения кадастровой стоимости в зависимости от назначения участка. Выбор метода предполагает четкое понимание оценщиком всех возможных вариантов использования земли.

Так как результаты сильно зависят от выбранного метода, предлагаю рассмотреть все основные варианты.

Вариант 1. Нормативный метод

Этот метод основан на принципе выявления нормативной стоимости земли в конкретном населенном пункте.

В определении окончательного результата учитывается несколько факторов по степени их влияния. Эта степень оценивается в баллах. Таким методом производится кадастровая оценка земель поселений. Она нужна для целей отчуждения, определения ставки земельного налога и получения залоговых кредитов.

Вариант 2. Метод сравнения продаж

Такой метод хорош, когда есть большое количество информации о продаже аналогичных участков на свободном рынке. Результаты кадастровой оценки земель, проведенной таким методом, зависят от количества сделок за короткий промежуток времени на конкретной территории. Чем их больше, тем точнее оценка.

Метод применим как к застроенным, так и к свободным земельным участкам. Его недостаток лишь в том, что он не учитывает индивидуальные особенности.

Вариант 3. Метод капитализации земельной ренты (доходный)

Принцип этого метода заключается в выяснении величины дохода, который потенциально можно получить от сдачи участка в аренду.

Вначале оценщик определяет сумму ренты, которая типична для подобных участков на территории, а затем применяет ее в оценке путем подстановки в определенные стандартные формулы. В результате в кадастровую стоимость входят не только квадратные метры, но прибыль, полученная от них.